22.法拍界的葵花寶典(附贈紅花寶典)
簡單說一下這些圖片的前塵往事:
這原本是一棟漏水老屋,標下它時宛如廢墟 活像鬼屋 當年屋主開價500都沒人敢要
然經過曉薇裝修改造後,買家一群人棄而不捨輾轉追到水雲……曉薇數次跟他們玩躲貓貓 抓不到就是抓不到
屋主從大陸探親回來 發現屋子被兒子敗掉了~~被永薇拍走了
趕緊請永跟薇泡茶商討 願意以標價多15萬贖回,永薇說要回去討論看看
其實回去路上,永薇早就願意了,只是去投標室出個價,永薇就各現賺7萬五
永說賣給前屋主後再去找更好的案源
因這廢墟要整修起來既耗時也累人~~尤其要累死曉薇
決定等前屋主的電話,因為如果永薇主動打過去,感覺好像處於低姿態
但是一等再等….等不到前老屋主消息,想說可能屋主改變主意就不了了之了
後來才知道前老屋主在跟永薇商討後不久過世,當時他如此健談 健朗………世事無常
不知道是否被他敗家兒子氣死,因為他兒子真的匪類
常找曉薇麻煩,不過曉薇略施小技就把他”電阿金系系”….
有時蠻佩服曉薇的 連這種鬼點子也想的到 打算改天來出書………..
<海蟑螂>
永本來只是兼差做法拍 有了曉薇加入後
他索性離開力霸,專心做法拍,每天朝九晚五找案源,考察地理環境
所謂遭法院法拍的屋子,就是屋主繳不出房貸3個月後 由債權銀行向法院執行法拍
一旦法拍 法院會對屋子封條,屋主不能再住裡面
於是會有俗稱的海蟑螂佔據 這些蟑螂往往有黑道背景
就算屋主不遷出 那批蟑螂也會想辦法讓你慌忙逃走 ………….
<過手法拍屋>
法院通常會以低於市場行情2成拍賣,
比如說市價1000的房子,屋主已2成現金購買 跟銀行貸了800
法院便以這800拍賣1000的房子,這就是為什麼法拍屋比市價便宜
有了利潤就會引來黑道興趣….
傳統的人認為法拍屋風水不佳 才會導致屋主經濟不順 才會比市價便宜
得標者若要再進行買賣,通常都會再以人頭過戶 洗刷發拍屋前身(風水不佳+有蟑螂)才能賣好價
<改造法拍屋>
而永的做法是,沒有再過戶 直接裝潢讓賣相更佳後 以市價賣出,利潤在第一標時已有1.5-2成間
而只要拿出標價2成即可,剩下8成銀行會搶著貸給妳
比如你以820得標,你只要付出820×20%=164即可,剩下820-164=656
這656你毋須煩惱,只要你標到,一走出投標室,各家銀行在走廊列2排恭喜你
搶著把656貸給你,而你可以跟銀行2年只付利息不用付本金,通常100萬2000
所以656萬只要月付13120
<商業藝術>
然交屋後 經曉薇簡單裝修後,屋子不到1個月就能脫手,所以656貸款利息無須繳到2年
這應該是所謂的商業藝術…
當年曉薇還是學生時 有個算命師說將來是走商業藝術……….當時不解商業藝術是甚麼咚咚
也難怪當年曉薇畢業後換了很多工作都無法持久 因為當時還年輕 時間還未到
(她一直到29歲那年,才慢慢知道自己該吃這行飯,卻也5年後又意外吃點心吃了12年餐飲業)
不是不勝任,是剛進去每天會好奇今天會發生甚麼事 明天會發生甚麼事
平均滿四個月,能發生的事情就是這樣了,再沒甚新鮮好奇,就是想離開的時候了…
<憶爸爸>
當年爸爸身體已不好都在家,每次白天回家爸爸會說:
挖丟災喔,又去給人家嘗試鹹淡了,一年換24個老闆….
當年曉薇喜歡幫電話套套子,冰箱門把套套子,連電鍋鍋蓋也有 或是幫椅子套椅套
爸總用台語說:那麼怕他們感冒打噴涕,還要幫他們穿衣戴帽
其實爸爸有很多風趣道地台灣厘語,好怕這些會失傳……
爸爸身體還沒變差前,最後的工作是法拍投資,當年他跟永一樣
看盡眾多案件 鎖定目標後,前前後後觀察 不管烈日颳風下雨……………
爸的年代,沒有網路,都是一步一腳印 更辛苦
<恐怖一日念經機器人>
永遠記得那度日如年的一天,年輕時曉薇去了一家當律師助理
這是一間律師聯合事務所 早上8點先上2小時法律課
10點開始撥打電話 開始念經照本宣科給各家公司問是否需要請律師顧問
倘若有意願,就寄資料給該公司參考,當時沒有email 是真的要走去郵局投信箱的
2小時上課 2小時撥電話念經 期間4小時曉薇只知道望著牆上時鐘
希望它走快一點,走快一點,然而它好像除了秒針會動 其他都不動 靜如泰山
好不容易熬到中午 可以喘口氣出去吃飯,助理幾個一起下去用餐,曉薇很想開溜 但團體行動不好意思
又乖乖跟大家一起上樓撥電話念經,一樣開始望著牆上的指針,那一天真的度日如年….
好不容易望著靜如泰山的指針 終於來到5:30,人生最漫長難熬的一日
下了那棟大樓後,看到車水馬龍 恍如隔世,曉薇口袋也只剩公車的錢
從那天起到走入古墓,不曾再朝九晚五上過一天班………….
<流標>
比如說屋子1000,法院會由底標800第一標拍賣
因為當時資訊不透明 知道的人不多 所以少數人可以聯手讓它流標
若有不識相的人來投,海蟑螂會想辦法阻饒你,比如跟屋主簽長期假租約
買賣不破租任,讓你即使標到也無權使用 於是會放棄
這撮少數人通常是屋主聯合親朋好友 或是黑道,黑道也是有公司有組織的海蟑螂
第二標會比第一標更便宜,第三標會更便宜….通常這撮人會等到最後一標也就是第三標再出手
<點交與不點交>
因為有利潤 就有黑道背景掌控聯手讓它流標 或是佔據法拍屋讓人害怕不敢出標
而不點交的法拍往往是利潤高 所以海蟑螂會佔據 或產權問題成了法院不點交的房子
這些海蟑螂也是職業級的,跟詐騙集團一樣也是開公司要上班的
永還特別潛入海蟑螂公司學習 他不支薪在蟑螂屋提供法拍訊息 賣屋法律知識等
而曉薇當時出入蟑螂屋跟走造咖一樣頻繁…….
永說著雖然他在法拍白的這塊他是懂的
但在黑的這塊是他欠缺的,他須培養~~~所以他必須潛入了解他們的文化
前幾天無意瞥見網路新聞 演員劉至翰又外遇偷吃台大嫩妹,哇~~~他怎跟永長的那麼像
好像當年在寒冷的韓國,那個癡呆守在曉薇背後的那個靈………….不過水性楊草的40大叔不是曉薇的菜啦
<無法看屋>
法拍屋雖然比市價便宜,不過尚未找到下一個屋主前,暫由法院保管
想標法拍的人,法院可不會特別跟妳約時間開門讓妳參觀….
所以都是看地段看市場來決定標價 無法入屋內參觀
曉薇初入法拍界時曾經無知做過白目的事…..
發現延吉街有一家要拍賣,想說在水雲旁附近
竟然大搖大擺侵門踏戶給人家按電鈴,想說看有沒人來開門
結果真的有人來開門,想必他就是海蟑螂或前屋主,不過當時曉薇不知
曉薇白目地說:我要入內參觀參觀
對方很火大:我為啥要給妳參觀!!碰(關門聲)
果不其然,曉薇被狠狠吃了閉門羹 乖乖回水雲企~~~
**想想這個海蟑螂或前屋主還算正派,不然小女子貿然進去要發生甚麼性侵暗殺都說不定,想起來還真捏一把冷汗**
當年的白目曉薇~尚未脫離嬰兒肥,阿就18ㄇㄟ~~~ˋ這個拍照的人喜歡拍特寫 臉都好大
14年後的曉薇,所以你知道曉薇的實際年齡了吧…… 才30出頭多一點點啦,好害羞……..
這個拍照的人剛好相反 不太喜歡拍特寫~~~~好家在,不然會緊張
<千金難買早知道>
話說當年其中在大直標到一間獨棟別墅,因為海蟑螂佔據
還好永特別潛入蟑螂屋學習,最後只花１１解決,這間轉手賺了２００,曉薇與永各分一半
但是千金難買早知道,如果放著不賣,只要先租人長置３～４年,轉手可以賺２０００
多年後,永最後悔脫手賣了它,只能安慰自己 得之我幸 失之我命
<忠於自己 傾聽自己>
每天朝九晚五找案源,明察暗訪
每禮拜總有幾天去法院標房子 那陣子爹娘總是打來水雲關心
有標到嗎？又槓龜了喔~~~挖丟災喔
但是平均一個月會標到一間,永負責找案源 在日曬雨淋穿梭大街小巷考察地理環境
曉薇負責把房子裝修美美待售,不用再看客戶臉色,隨自己高興想怎樣就怎樣搞
於是曉薇也從此不對外接案,專心法拍這塊就夠了
弄出來的成品怎樣 自然吸引怎樣的人,在銷售方面總是不到一個月就順利賣出
其中在松山信義區有一間,一位婦女在簽合同時說:
“這是買給美國回來的兒子住的 他很挑 看了很多間都不滿意
但是看到這間就跟中邪一樣非要這間不可”
所以風格上……..若你有業主需求 你需就業主要的主軸
若業主沒有要求,你也需先設定你的主軸 再往主軸慢慢延伸變化,不然會太無趣,客人會覺得花錢不值
你無須遷就大家.因為大家看法不盡相同,人多嘴雜 你反而會在大海迷失自己
妳只需忠於自己 傾聽自己 找尋甚麼吸引你 感動你 放手去做
自然會吸引跟妳一樣的人…………ㄟ,這是吸引力法則嗎?
如果沒有甚麼能吸引你,感動你,就再找 一定有
你既從事設計 從事藝術 就會有感動你的事物去觸動你的敏銳神經
如果真的沒有,即使完成也是沒有靈魂的…
但是吸引你 感動你的元素間 彼此必須串聯~~怎串聯?說來話長,改天出書
<默契>
當時的法拍以低於市價８成拍賣 標到後略為裝潢再依市價售出 賺取之間差額
只要標到就等於中了獎,只要付２成,走出投標室
各家銀行已列對2旁恭喜妳 等著把８成貸給妳…..
雖然永也略懂設計 但他大氣完全不跟小女子爭 只要曉薇說該添購甚麼他二話不說
就像曉薇也完全信任他的專業一樣……….
他們就著這樣合作無間很有默契 不曾有任何爭執 他說這樣的默契會一輩子…….
<各奔西東>
法拍當年資訊不透明 除了屋主本身及債權銀行及透過特殊管道的人外 知道的人不多
然隨著時間推移 慢慢網路興起 知道的人越來越多,標價往上疊 已近於市價,已沒利潤空間
永休養一段時間出來,市場已詭譎多變不再如以往 轉作他行,他遵守承諾繼續找曉薇一起並肩作戰
然曉薇繞跑了…..
其實也不是繞跑,只是時間點不對,她把當年法拍賺來的拿去做其他投資,手邊已無多餘現金可動用
沒幾年光景,永如今早已是引領業界的佼佼者,是業界的第一把交椅 正朝著上市公司前進
(啥咪葵花紅花?男人自宮,干法拍何事?還紅花咧~~本文僅供戀曉薇練肖話的不專業報導~~欽此)
